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商业地产两大基本定位策略,快看看吧

作者:仕诚网络 来源:仕诚网络 阅读:360 时间:11月07日

随着国内经济的继续繁荣开展,大型商业综合体的开发依然保持快速的增长,据有关材料统计国内项目将以每年300家的速度增长,并在2015年时达到4000家。截至2012年,中国商业用房施工面积达到6亿平方米,2013国内购物中心(专题阅读)在建数量已占全球购物中心总量一半。   

上海世强品牌策划有限公司(以下简称上海世强)以为,国内商业地产投资快速增长的同时,商业地产商场也进入了竞赛残酷的"红海时代"。商业地产现阶段的竞赛的危机主要源于同质化竞赛,差异化定位策略将成为引领商业地产的成功要害。

做好差异化定位方向,现国内商业地产开发商在运作商业项目时往往会产生“趋优心理”,即期望自己开发的项目能成为城市中层次最高、品位最高的城市手刺与人文地标项目,人为的拔高项目层次定位,千篇一律地将方针品牌锁定为国际高档品牌或国际奢侈品品牌,期望经过高端定位提高项目的品质,并期望努力经过吸引国际大牌或国际高档品牌进驻的同时,获得良好租金收益。然而,关于无计划拓展新店的国际品牌,你即使付出高昂的装饰补贴、供给绵长的免租期等,恐怕也无法打动其芳心增设店铺。   

殊不知项目的运营是一个资源高度整合的过程,项目定位越高档则所面向的品牌也越为高端,这些品牌对物业硬件等要求也就相对越高,进行整合的难度亦会空前增大。   

基于商业地产大型城市综合体因项目的功能高度复合,业态较复杂,涉及商场研究、定位策划、商业规划规划、建筑规划规划、招商、营销、商业运营管理、物业运营管理等多个专业。因而,如何正确挑选商业地产项目的主题定位与差异化定位方向,无疑是决议商业地产项目成败的要害。

其实,严格来说商业地产项目并非单单是一座建筑组团,而应该被看作是一个有情感、有个性、有主张的生命体。主题定位是商业地产项目运作成功的基础,是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益方针方向的挑选;任何商业地产的定位都应依赖于对商场需求的掌握。但是,据上海世强品牌策划有限公司(以下简称上海世强)多年商业地产操盘经验发现,商业地产城市综合体的定位在前期商场调研等收集与反馈的信息数量非常杂乱,如何在有限时间内筛选、分析出最有价值的成果,如何研判打造主题特色与差异化定位的城市手刺或标杆项目,便成为定位最重要的工作内容。   

科学的定位是商业地产项目运作成功的前提条件与基础,并要求商业地产项目必须确立聚焦于顾客利益方针方向的挑选,任何定位都是依赖于对商场需求的掌握而建立,然而,在一个城市中如此众多的商业地产城市综合体项目同时开发,如何进行差异化定位?如果仅凭加大商场收集的信息或材料的收集,耗时长且不说,数量如此之巨且杂乱,关于急于快速开发快速回笼资金的开发商来说,谈何简单!除了要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息,还需要有一套适合本身老练的商业模式和丰富的专业经验。   

这要求每一个商业地产开发商需要了解项目的资源情况,包括本身优势、周边环境、消费才能、竞赛情况、商业网点规划等等。然而,项目的主题定位或差异化定位绝非“照本宣科”般的机械运动,“上海世强”以为,各商业地产企业的决策者们应依据本身项目的不同特点采取不同的方法与手段(也包括调研方法与手段、分析),比如有的商业地产开发商可侧重研究区域消费文明与本地人文前史;有的可侧重研究竞赛对手的商场空白与细分商场等,经过对项目的差异化定位进行主题提升,从而寻找项目“蓝海”之路的要害点之一。   

比如,我们经过对区域消费文明的深入调查研究,不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找商场的空白点,尽可能地减少因为产品的雷同而构成的不必要的竞赛,还能够构成本身特色的品牌文明定位,使项目本身构成一种文明氛围,经过这种文明氛围构成很强的客户忠诚度。比如国内许多城市均有着悠长的前史,在城市的各个角落里有着丰富多样的消费文明,这种文明悄无声息地进入老百姓日子的方方面面,在实际的消费行为中得到表现并最终影响着商业地产项目的后期经营。   

需注重与当地文明的融合

商业地产开发商投资开发一个商业综合体项目时,首要,必须结合实际地评估项目本身的资源情况,但项目该如何定位?如何将项目所在区域的前史、文明等资源优势变成商场优势?从文明的角度分析,首要一点是要尊重本地区的人文前史。但就这一点来说,国内众多商业地产开发商基于快速回笼资金等需要,更遑论像日本六本木那样耗时17年来开发打造一个城市标杆项目,因而,或许只能是一种奢望,但笔者以为,我们一定要做到尊重该项目区域的明显或含蓄的消费文明,如果定位脱离了这个现实,无疑这个定位是不切实际的空中楼阁。   

这就要求商业地产开发商运营团队成员、顾问公司、规划公司要融入当地日子,利用不同的文明特征作为细分变量,进行细分。此阶段更强调对区域文明的挖掘和提炼。然后企业依据本身的使命方针、竞赛优势,断定方针顾客群体,再经过顾客需求分析,愈加透彻地研究方针顾客群体的日子方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素,从中提炼出最核心或最具个性特色的文明特征。只有尊重了解了当地的文明,项目的宣传、招商才能更简单被接受,其目的性才能愈加明确。   

其次,开发商需要在了解这种文明的基础上,打造具备本身特色文明的商业项目。其实,辨认商业项目特色的密码就是文明。   

这种文明不是开发商炒作出来的,不是无中生有的,而是在原先本来就存在的文明基础上所演绎出来,是企业依据当地消费文明结合本身的企业形象、文明底蕴和竞赛者的文明定位及其核心竞赛力等因素,进行企业内部文明定位,使内部文明定位与方针顾客的文明理念完美融合的表现。这样的文明是当地消费者所认可的,青睐的。   

这种演绎可以把原先明显的消费文明升华为更高的一个层次,也可以把原先隐性的文明更为张扬地表现出来,并实现其商业价值的最大化。最后,关于商业项目来说,文明是广义的文明,首要是人文景观文脉化,其后依次是环境生态化、功能休闲化、管理现代化,因而,一系列的规划规划、建筑元素与商业项目的经营管理都应相辅相成。虽然,商业地产项目有其本身的特点与开展规律,但项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、招商以及后期运营能否成功。  

因而,作为商业地产开发商,如何实现土地价值最大化、符合本身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。上海世强以为,尤其是大型商业地产城市综合体项目,仅商业规划阶段就包括商业定位规划、商业建筑方案规划、商业空间装饰方案规划、商业外环境规划、二次商业装饰规划、商业管理模式规划、品牌规划及招商策划规划等诸多环节。其间,如何切准商场脉搏,正确挑选商业地产项目的差异化定位主题方向,是决议商业地产项目成败的决议因素。

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